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Vermietung an Bürgerkriegsflüchtlinge und Asylbewerber

Dienstag, 25. Juli 2017 8:55

WP/StB Wolfgang Stephan

WP/StB Wolfgang Stephan

von WP / StB Wolfgang Stephan,

Filderstadt www.wsr-steuerberatung.de

Sie kommen zu uns. Sie sind in Not. Aber nicht nur sie. Auch unsere Regierung kommt in Not. Denn: Wohin mit ihnen? Wegen der laufend steigenden Zahl der Asylbewerber und Flüchtlinge mieten deshalb die zuständigen Behörden (das sind häufig die Landratsämter) vermehrt Unterkünfte von Privatpersonen an. Die Unterbringung erfolgt dabei im Rahmen unterschiedlicher Vertragsvarianten. Das können Mietverträge, Beherbergungsverträge, Belegungsvereinbarungen, Rah­menverträge etc. sein. Es gibt also unterschiedliche Gestal­tungen, die Sie als Vermieter wegen der steuerlichen Auswir­kungen vorab prüfen sollten. [...]

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Thema: Allgemein, Firma | Kommentare deaktiviert | Autor: Angela Hamatschek

Jetzt oder nie? – günstige Immobilienzinsen durch Umschuldung nutzen

Freitag, 23. Oktober 2015 8:11

StB Rüdiger Stahl

von StB Rüdiger Stahl, Steuermanufaktur StBGmbH www.steuermanufaktur.com

Die Immobilienzinsen sind im Moment so niedrig wie lange nicht – das wissen Sie nicht zuletzt aus der Werbung der Banken.

Wohl dem also, dessen Zinsbindungsfrist seines Darlehens gerade sowieso ausläuft…

Sie gehören nicht dazu?

Es lohnt sich unter Umständen trotzdem, die vorzeitige Tilgung und anschließende Umschuldung bei einer anderen Bank zu prüfen.

Folgende Punkte sollten Sie beachten:

  1. Fragen Sie Ihre Bank, welche „Vorfälligkeitsentschädigung“ fällig werden würde.

Ihre Bank darf Ihnen nämlich die ihr durch die vorzeitige Tilgung entgangenen Zinsen berechnen. – die Ausnahme: Sie verkaufen Ihre Immobilie oder Ihre Bank will Ihnen kein weiteres Darlehen gewähren. Wenn die Laufzeit noch mehr als 5 Jahre beträgt ist es eher unwahrscheinlich, dass sich eine Umschuldung für Sie lohnt. Je kleiner die Restlaufzeit desto kleiner die Vorfälligkeitsentschädigung.

In manchen Darlehensverträgen gibt es auch regelmäßige Kündigungsfristen…

  1. Informieren Sie sich über das Zinsniveau. Eine Übersicht über die aktuell niedrigsten Konditionen finden Sie z. B. hier: http://hypotheken.focus.de/rechner/focus/.

Vorsicht: Nicht immer ist der billigste Anbieter der Beste. Jede neue Bank wird Sicherheiten verlangen – hier gibt es zum Teil entscheidende Unterschiede (z. B. Wie viel Prozent des immobilienwertes wird beliehen? Muss ein neues Wertgutachten erstellt werden? Muss eine Kreditversicherung abgeschlossen werden?…)

  1. Eine andere Möglichkeit ist ein sogenanntes „Forward-Darlehen“. Hier sichern Sie sich günstige Konditionen für den Zeitpunkt des planmäßigen Ablaufs Ihrer Zinsbindungsfrist.

Insgesamt gilt es also die Zinsersparnis mit den anfallenden Kosten (z. B. auch anfallende Notariats- und Gerichtsgebühren für die Umschreibung der Grundschuld) zu vergleichen.

 

 

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Der Winter naht – Förderprogramm für erneuerbare Energien beim Heizen

Montag, 19. Oktober 2015 8:06

WP/StB Wolfgang Stephan

von WP/StB Wolfgang Stephan, WSR Steuerberatung Filderstadt www.wsr-steuerberater.de

Nach einem langen, heissen Sommer folgt ein strenger kalter Winter. Wir müssen uns rüsten. Ansonsten werden die Anderen kommen und uns ein Vermögen für Heizenergie abverlangen. Feuer und Eis, das ist das Thema, mit dem wir uns auseinandersetzen müssen.

Nur, welche Rüstung schützt uns vor dem nahenden Feind? – Es ist das sich nicht verzehrende Feuer, mit modernen Worten: Der Einsatz erneuerbarer Energien.

Diese senken den Energieverbrauch teilweise sehr drastisch und sichern dadurch eine dauerhafte Einsparung an Energiekosten. Natürlich erfordert dies eine beträchtliche Investition, die auch nicht jeder flüssig hat. Deshalb gibt es Förderprogramme von Bund und Ländern in Form von: [...]

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Eigenheimfinanzierung – So spielt die Bank mit

Freitag, 17. Juli 2015 8:52

StBin Silke Schneider

StBin Silke Schneider

von StBin Silke Schneider, Schneider + Kind Nistertal, www.schneider-kind.de

Noch nie waren die Darlehenszinsen so niedrig wie heute. Ein günstiger Zeitpunkt, um sich sein eigenes Reich zu schaffen. Bevor Sie mit der Planung beginnen,  gilt es, die Finanzierung auf die Beine zu stellen. Dies gestaltet sich für Selbständige und Freiberufler schwierig. Noch sind vor allem Einzelkämpfer, aber auch Inhaber kleinerer Unternehmen, alles andere als gern gesehene Gäste. Zu unsicher erscheint vielen Banken die wirtschaftliche Situation der Selbständigen. Wie Sie dennoch Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können, zeigen wir Ihnen hier.

Grundvoraussetzung:

Die Finanzierung des Eigenheims ist langfristig ausgelegt. Daher prüfen die Banken, ob der Kapitaldienst über einen langen Zeitraum gesichert ist. Sind Sie Existenzgründer oder erst seit kurzer Zeit auf dem Markt, ist sich die Bank Ihrer Leistungsfähigkeit nicht sicher. Daher gilt:

Sie sollten mindestens drei Jahre selbständig sein und über ein ausreichendes Einkommen verfügen. Die Banken setzen in aller Regel voraus, dass vom Gewinn nach Abzug der Steuern, der Vorsorge (wie Altersvorsorge, Krankenversicherung etc.) und der Lebenshaltungskosten noch genügend Geld übrig ist, um die fälligen Raten problemlos zahlen zu können. Bereits ein schlecht gelaufenes Jahr kann die Immobilienfinanzierung platzen lassen.

Auch die Branche hat Einfluss auf die Kreditwürdigkeit. Viele Freiberufler wie Juristen, Ärzte, Apotheker oder Architekten gelten prinzipiell als solvent. Betreiben Sie aber eine Gaststätte oder sind Sie Bauunternehmer, stehen Ihre Chancen von vornherein schlechter. Diese Branchen gelten als unsicher in den Erfolgsaussichten. Grundsätzlich gilt: Je weniger Renommee Ihre Branche genießt, umso überzeugender müssen Sie das ausreichende Einkommen belegen, damit Sie das gewünschte Immobiliendarlehen bekommen.

Risikozuschlag

Für Beamte oder Angestellte ist das jährliche Einkommen und damit die Bonität absehbar und somit relativ sicher. Anders sieht es bei Ihnen als Selbständiger aus. Die Erträge können schwanken. Entsprechend wird Ihre Bonität schlechter eingeschätzt. Nicht nur, dass Ihre Hausbank Ihnen um ein paar Zehntel schlechtere Prozentpunkte anbieten wird. Viele günstige Direktbanken fallen weg, da sie nur Nichtselbständigen Finanzierungen anbieten. Ein weiteres Problem: Es werden niedrigere Beleihungsgrenzen angesetzt – die Folge: Sie erhalten deutlich weniger Kredit als zum Beispiel ein Angestellter.

Vorbereitung ist alles!

Bereits vor Ihrem ersten Termin mit der Bank sollten Sie folgende Unterlagen zusammenstellen:

-          Unterlagen zum geplanten Bauvorhaben bzw. zur avisierten Immobilie

-          Jahresabschlüsse bzw. Gewinnermittlungen der letzten drei Jahre

-          Aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung

-          Unterlagen über Vorsorgeaufwendungen und Lebenshaltungskosten

Schon im Vorfeld sollten Sie prüfen, ob Ihr Einkommen zur Finanzierung ausreichend ist.

Unser Tipp:

Vereinbaren Sie im Vorfeld einen Termin mit Ihrem Steuerberater. Er berechnet Ihnen, ob Ihre Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist.

Mit kritischen Fragen müssen Sie rechnen, wenn Ihre Erträge in den letzten Jahren unregelmäßig waren. Auch in dem Fall hilft Ihnen Ihr Steuerberater, immer die passende Antwort parat zu haben.

Die Bank wird daran interessiert sein, den Lebenspartner in die Finanzierung mit einzubinden. Er wird mit allen Rechten und Pflichten in das Kreditverhältnis eintreten. Befindet sich dieser in einem Angestelltenverhältnis, so verbessert dies die Bonität. Hier sollten Sie das Für und Wider genau abwägen. Durch die Einbindung kann die Kreditvergabe forciert werden  und  die Konditionen sich verbessern. Allerdings haftet der Lebenspartner dann für Ihre Verbindlichkeiten. Gibt es Schwierigkeiten, wird die Situation dadurch zusätzlich belastet.

Nicht zu empfehlen sind:

Kreditversicherungen

Steht Ihre Finanzierung auf wackeligen Füßen, kann diese durch den Abschluss einer Kreditversicherung gerettet werden. Aber dies hat seinen Preis. Die Gesamtkosten des Darlehens steigen derart, dass eine Finanzierung meist unattraktiv wird. Außerdem werden die Kosten für die Kreditversicherung nicht mit in den Effektivzins eingerechnet. Verschiedene Finanzierungsangebote können somit nicht mehr miteinander verglichen werden.

Ungewöhnliche Finanzierungsmodelle

Im Bereich der Immobilienfinanzierung sollten Sie konservativ denken. Mit einem klassischen Annuitätendarlehen sind Sie immer noch am Besten bedient. Bei dieser Form der Finanzierung sind die Zahlungsverpflichtungen für die Zeit der Zinsfestschreibung klar definiert – und heute lassen sich die Zinsen so lange festschreiben, dass die Immobilie dann bereits abbezahlt ist. Die beliebten Bauspar-Direktdarlehen sind uninteressant, da die Differenz zwischen Guthabenzinsen auf den Bausparvertrag und den Darlehenszinsen zu hoch ist. Zusätzlich muss auch noch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages mit eingerechnet werden.

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Neue Büroräume: Eigene Immobilie oder Mietobjekt?

Freitag, 8. Mai 2015 7:57

StBin Silke Schneider

von Steuerberaterin Silke Schneider, Schneider & Kind Nistertal, www.schneider-kind.de

Die deutsche Wirtschaft wächst seit Jahren stetig und damit auch Ihr Unternehmen. Wird nun der Platz knapp, muss eine Lösung her. Die kann einerseits das Anmieten von Büroräumen sein, andererseits der Umzug in eine eigene Immobilie.

Um eine Entscheidung treffen zu können, ist es hilfreich zu überlegen, was für und was gegen einen Kauf spricht. Außerdem stellt sich die Frage: Ist der Kauf lohnender als die Miete? Die folgenden Tipps geben Klarheit. [...]

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Schaffe, schaffe, Häusle baue – taugt die Immobilie als Geldanlage?

Dienstag, 29. Juli 2014 8:56

StBin Silke Schneider

Steuerberatersozietät Schneider + Kind, Nistertal – www.schneider-kind.de

Teil 6: Herstellungs- oder Instandhaltungskosten? Oder doch Anschaffungskosten?

Das Steuerrecht „verhüllt“ sich ja gerne in Fachausdrücken. Viele davon klingen auf den ersten Blick ganz einfach… Ähnlich klingende Begriffe werden aber scheinbar „willkürlich“ benutzt, um den Steuerpflichtigen eher zu verwirren als aufzuklären.
Gut, wenn man einen Steuerberater wie Florian Quick hat, der von sich sagt: „Ich verstehe mich als Dolmetscher von „Steurisch“ nach Deutsch“.

Was hat es also auf sich mit der Unterscheidung zwischen verschiedenen „Kostenarten“ bei der Immobilienversteuerung? [...]

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Schaffe, schaffe, Häusle baue – taugt die Immobilie als Geldanlage?

Freitag, 27. Juni 2014 7:52

Teil 5: Immobilien und Umsatzsteuer

Grundsätzlich sind Vermietungsumsätze umsatzsteuerfrei. Das betrifft dann auch die Mietnebenkosten (Strom, Wasser, etc.), die als „Nebenleistungen“ der Hauptleistung „Vermietung der Räume“ folgen. Im Gegenzug können Sie allerdings auch die in den Rechnungen für die Immobilie ausgewiesene Umsatzsteuer – auch Vorsteuer“ genannt -  nicht beim Finanzamt geltend machen.

Ausnahmen von dieser Regelung sind Einnahmen aus:

  • kurzfristiger Beherbergung (Hotel, Pension, Ferienwohnung)
  • Vermietung von Kfz-Abstellplätzen (bis hin zum Parkhaus)

Achtung: Auch wenn Sie eine Garage an jemanden vermieten, der keine dazu gehörige Wohnung bei Ihnen gemietet hat, ist die Garagenmiete USt-pflichtig!! [...]

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Thema: Allgemein | Kommentare deaktiviert | Autor: Almut Schleifenbaum

Schaffe, schaffe, Häusle baue – taugt die Immobilie als Geldanlage?

Dienstag, 7. Januar 2014 8:25

Teil 4: Steuer sparende Familienpolitik – die begünstigte Vermietung an nahe Angehörige

Sie erinnern sich: Die Kaufmanns haben sich nach einer Idee ihres Steuerberaters Florian Quick für eine selbst genutzte Immobilie mit einer Einliegerwohnung für die Tochter entschieden.

Warum ist das steuerlich so pfiffig? [...]

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Thema: Allgemein, Führungskraft | Kommentare deaktiviert | Autor: Angela Hamatschek

Schaffe, schaffe, Häusle baue – taugt die Immobilie als Geldanlage?

Freitag, 11. Oktober 2013 8:20

Das liebe Geld – Die Finanzierung

Die Familie Kaufmann hat sich für eine selbst genutzte Immobilie mit einer Einliegerwohnung für die Tochter entschieden.

Sie haben sich ferner für eine gebrauchte Immobilie entschieden und halten Umschau.

Selbst in Eigenregie bauen wollen sie nicht, weil sie von vielen Ihrer Bekannten gehört haben, wie viel Zeit und Ärger das häufig mit sich bringt. [...]

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Hop oder Top – Der Wert Ihrer Immobilie aus Sicht der Bank

Dienstag, 8. Oktober 2013 8:16

Gastbeitrag von Martin Riekert www.bgi-mbh.com

Verfolgt man das Finanzierungsverhalten von vielen Banken, könnte man zu dem Schluss kommen, dass Immobilien im Laufe der Zeit an Wert verlieren.

Anders lässt es sich kaum erklären, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibung häufig eine neue Zinsvereinbarung (Prolongation) angeboten wird, die eher als Abwehrangebot, als den Wunsch den Kunden zu halten, zu verstehen ist.

Ähnlich auch das Verhalten, wenn Sie als Immobilienbesitzer Ihren “Dispo” aufstocken wollen oder als Unternehmer zur Überbrückung Geld von der Bank benötigen. [...]

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Thema: Allgemein, Firma | Kommentare deaktiviert | Autor: Angela Hamatschek