Hop oder Top – Der Wert Ihrer Immobilie aus Sicht der Bank

Gastbeitrag von Martin Riekert www.bgi-mbh.com

Verfolgt man das Finanzierungsverhalten von vielen Banken, könnte man zu dem Schluss kommen, dass Immobilien im Laufe der Zeit an Wert verlieren.

Anders lässt es sich kaum erklären, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibung häufig eine neue Zinsvereinbarung (Prolongation) angeboten wird, die eher als Abwehrangebot, als den Wunsch den Kunden zu halten, zu verstehen ist.

Ähnlich auch das Verhalten, wenn Sie als Immobilienbesitzer Ihren „Dispo“ aufstocken wollen oder als Unternehmer zur Überbrückung Geld von der Bank benötigen.

Aufgeschreckt durch die weltweit niederschmetternde Berichterstattung über geplatzte Immobilienfinanzierungen und Werteverfall, einhergehend mit Bankenpleiten und ähnlichem, ist es nicht verwunderlich, dass Banken heute Immobilien sehr viel kritischer bewerten, als noch vor Jahrzehnten.

Hinzu kommt, dass „Basel III“ (im Basler Ausschuss für Bankenaufsicht werden Eigenkapitalvereinbarungen der Banken geregelt) deutlich höhere Anforderungen an die Eigenkapitaldecke der Banken stellt als bisher; was die Vergabe von Darlehen zusätzlich erschwert.

Dabei wird die Wertentwicklung von Immobilien häufig völlig unterschätzt oder schlicht falsch berechnet.

So stieg z.B. der Baupreisindex von konventionell gefertigten Wohngebäuden vom 2. Quartal 2012 zum 2. Quartal 2013 um 2,1 %

Im Zeitraum 2/2003 bis 4/2013 stieg der Index um 25,4 %.

Diese Preissteigerung im Neubau geht nicht vollständig in den Wert von gebrauchten Immobilien ein; zeigt jedoch den Trend der Entwicklung.

Ein Beispiel aus der Praxis:

3 Zimmerwohnung in Stuttgart-Mitte, Bj. 95, mittlere Lage,

durchschnittliche Ausstattung, 75 m² Wfl., typische Unterhaltung

am 01.01.2005 am 01.01.2011
Marktwert:                 2.350,00 €/m² Marktwert:                2.620,00 €/m²
Verkehrswert:        176.250,00 € Verkehrswert:        196.530,00 €

 

Wertsteigerung in 6 Jahren: 20.280,- € bzw. 11,5 %.

Die Miete ist in diesem Zeitraum von 8,28 €/m² auf 9,13 €/m² gestiegen (+10,3 %).

Die Bruttomietrendite von 4,2 % auf 4,7 % (+11,9 %).

Bei üblicher Instandhaltung von Immobilien steigen die Werte in aller Regel im Laufe der Jahre. Wie hoch die tatsächliche Wertsteigerung ist, ist stark lageabhängig.

In wirtschaftsstarken Ballungszentren steigen die Preise mehr, als in eher wirtschaftsschwachen Lagen „auf dem Land“.

Tatsächlich kann der Wert einer Immobilie auch fallen z.B. in Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit oder Bevölkerungsrückgang (wie häufig in den neuen Bundesländern oder z.B. in Bremerhaven).

Auch rechtliche Vereinbarungen wie z.B. Nießbrauch oder Wohnungsrechte oder Instandhaltungsstau und Mängel können den Wert erheblich belasten.

Abgesehen von diesen Sonderumständen ist jedoch damit zu rechnen, dass der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit zunimmt.

 

Darlehensverhandlung mit der Bank:

Bevor Sie mit Ihrer Bank über ein Darlehen verhandeln, kann ich daher nur anraten, vorher den aktuellen Wert Ihrer Immobilie neu bestimmen zu lassen.

Der Banker wird ansonsten von der Aktenlage ausgehen (müssen). Vermutlich die schlechten Pressemitteilungen über Immobilien in den USA im Kopf haben, gepaart mit der Problematik, dass die Bank dringend die Eigenkapitaldecke erhöhen muss (Basel III). Sich sowieso mit manchen Berufsgruppen und Branchen schwer tut – und somit – um eigene Bauchschmerzen zu vermeiden – eher geneigt sein, ihnen schlechte Konditionen anzubieten oder Ihren Wunsch schlicht ablehnen.

Die Praxis zeigt, dass Darlehens-Verhandlungen mit neuen, aktuellen Immobilienwerten deutlich leichter von der Hand gehen und die Banken sehr froh über aktuelle Zahlen sind.

Ein Beispiel könnte so aussehen:

Ein kleineres Hotel, Verkehrswert 1/2005 rd. 1.600.000,00 €, zu 60 % finanziert.

Die Tilgung beträgt 1,25 %.

Verhandlung 1/2011 bezüglich Dispoaufstockung:

Die Bank geht davon aus, dass Hotelbetriebe in der Region im Wert seit 2005 um mindestens 15 % gefallen sind.

Eine Aufstockung des Dispos ist somit unwahrscheinlich, da sich das Risiko für die Bank in den 9 Jahren nicht verringert hat.

Das Nachgutachten dokumentiert einen Verkehrswert von 1.800.000,00 €

Eine Dispoaufstockung ist damit möglich, da nach Abzug der Tilgung eine Sicherheits-/ Liquiditätsreserve von rd. 300.000,00 € besteht.

Die Praxis zeigt, dass sich verhältnismäßig wenige Immobilienbesitzer über den tatsächlich aktuellen Wert ihrer Immobilie bewusst sind. Dabei kann die Immobilie gerade in heutiger Zeit, ein Weg sein, die eigene Bonität zu erhöhen.

Die Liquiditätsreserve die Immobilien darstellen, wird sehr oft völlig unterschätzt.

 

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